Obras atrasadas

ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ADQUIRIDOS NA PLANTA. CONHEÇA SEUS DIREITOS:

 Em razão do atraso injustificado para a entrega do Imóvel por culpa exclusiva da Construtora contratada, é devida a restituição dos valores pagos indevidamente a título de correção monetária calculada pelo INCC (Índice Nacional de Construção Civil), que corresponde à atualização do saldo em aberto- condicionado à entrega das chaves que sempre é corrigido até a data da efetiva entrega do empreendimento. O correto seria corrigir este montante até a data prevista contratualmente para a entrega da obra, ou seja, o atraso abusivo da Construtora não pode gerar quaisquer tipos de ônus aos consumidores.

 Àqueles que compraram o Imóvel em estande próprio montado pela Construtora, diretamente de seus contratados e, ainda assim, arcaram com verbas de intermediação-corretagem, têm-se estas como um pagamento indevido, na medida em que, os corretores foram contratados pela Construtora, em estande de vendas próprio e, tampouco fora dada opção de escolha do intermediador de vendas aos adquirentes dos imóveis, em alguns casos os compradores nem ao menos têm conhecimento de que estão arcando com as verbas de intermediação, ou ainda, acreditam que estes valores seriam abatidos no valor total do empreendimento. Assim, embasando-se no Código de Defesa do Consumidor, tem-se que, pagamento indevido deve ser restituído em dobro, assim, pede-se a devolução do que fora pago observando-se estes parâmetros. 

 Em relação ao período em que a obra esteve inacabada, devem ser apurados todos os valores gastos com aluguéis e, serem devidamente restituídos. Por outro lado, àqueles que compraram o Imóvel com o fim de investimento, devem ter ressarcidos os valores a título de lucros cessantes- que deixaram de auferir em decorrência do atraso da obra. 

 Resta ainda, pleito de indenização pelo Dano Moral gerado aos consumidores, mensurando-se a particularidade e dissabores suportados por cada comprador.

 No caso de atraso de alguma parcela contratual, estipula-se multa de 2% sobre o valor da parcela, mais 1% ao mês de atraso, entretanto, não resta expressa nenhuma penalidade imposta à Construtora no caso desta atrasar com sua obrigação (entrega do imóvel na data aprazada), assim, tendo em vista a simetria das obrigações contratuais, pede-se a multa em desfavor da Construtora.

Insta lembrar ainda que as taxas condominiais, bem como IPTU, são devidos a partir da efetiva entrega do Apartamento, devendo ser devolvidos os valores pagos fora desta condição.

Caso haja problemas estruturais no apartamento, todos os gastos necessários às reparações devem ser restituídos.

DA ILEGALIDADE DO PRAZO DE “CARÊNCIA” DE CENTO E OITENTA DIAS - FALTA DE TRANPARÊNCIA NAS NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES.

Normalmente, os Contratos de Compra e Venda de Unidades Autônomas trazem a previsão de cláusula que dispõe um prazo de carência/ tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, observando-se certas condições, o que supostamente é aceito pelos compradores no momento da contratação. Entrementes, a cláusula que prevê prorrogação do prazo de entrega de imóveis comprados por meio de contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção ou na planta, característicos da incorporação imobiliária, embora muito comuns na maioria dos contratos firmados, é abusiva e ilegal. 

Tal ilegalidade se caracteriza principalmente pela maneira como tal condição é embutida nos contratos. Os contratos trazem um quadro resumo, no qual existe de forma destacada uma data para entrega do empreendimento, sem nenhuma menção a possíveis atrasos. 

No entanto, escondida no meio do contrato de adesão e sem nenhum destaque as empresas inserem referida cláusula que lhes faculta atrasar injustificadamente a conclusão das obras, geralmente por 180 dias. Um verdadeiro absurdo. De tão disseminada pelas incorporadoras, muitos consumidores pensam que se trata de prazo legal de tolerância, porém, a lei não estipula nenhum prazo nem faculta às empresas nenhuma carência para que cumpram o contratado.

 Ademais, é ilegal, porque traz vantagem excessiva a uma das partes (as construtoras) que elaboram de modo unilateral o contrato de adesão, o qual, em algumas oportunidades sequer é apresentado aos consumidores que somente visualizam o quadro resumo, no qual há previsão expressa da data de entrega e não de prazo de tolerância. 

A moderna visão do direito, em que pese à obrigatoriedade dos contratos, exige que, tanto na contratação, quanto na execução do pactuado, exista equilíbrio entres as partes. O Código de Defesa do Consumidor também traz de forma taxativa, em seu artigo 51, que são nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem obrigações desproporcionais entre as partes e tragam excessiva vantagem a uma delas, especialmente quando o prejudicado é o consumidor (hipossuficiente na relação consumerista). 

Outro ponto de enganosidade, que também torna abusiva e ilegal aludida cláusula é decorrente da falta de transparência durante as negociações preliminares. Evidente que as propostas pré-contratuais são condicionantes à concretização do negócio, pois é justamente nesse momento que o consumidor opta por um empreendimento em detrimento de outro. Em um momento de entusiasmo e empolgação em adquirir a casa própria, os compradores são iludidos pelos corretores que informam apenas o que lhes aprouver, sem mencionar dados relevantes e importantíssimos como: a cláusula de “carência” de 180 (cento e oitenta dias).  Se algum ponto do contrato é omitido pelo preposto ou corretor da incorporadora no momento da venda, caracteriza-se má-fé, pois, conforme já mencionado, os contratos necessariamente devem se pautar em primeiro lugar, pela boa-fé dos contratantes. Se uma das partes omite ponto importante que pode representar prejuízo à outra, ou que se tivesse sido exposto corretamente talvez alterasse o rumo das negociações, é notório que comete ato ilícito, passível inclusive de indenização. Desta forma, diante dos argumentos aqui trazidos, resta evidente a ilegalidade e abusividade da cláusula que autoriza as incorporadoras a prorrogarem o prazo de entrega dos imóveis, entendimento este já manifestado pelos nossos Tribunais.

Deve se ter em vista ainda que, o risco da atividade econômica é do empresário, assim como o seu lucro, base do princípio capitalista insculpido na Constituição Federal de 1988. Não deve, portanto, ser transferido ao adquirente o risco da atividade, que é inerente à atividade empresária. 

Não restam dúvidas de que o prazo de “carência” ou tolerância só deve ser aceito nas hipóteses de caso fortuito ou força maior, devidamente comprovadas nos autos. No entanto, para se furtarem de suas obrigações e buscarem legitimar a utilização deste prazo EXCEPCIONAL, as incorporadoras se valem de assertivas que não condizem com a realidade, senão vejamos: A alegação de chuvas como força maior, só pode ser aceita em casos comprovados.

É notório que em uma cidade como Ribeirão Preto – interior de São Paulo - não se deve utilizar o argumento de chuvas excessivas, haja vista que o clima da região é quente e seco - com baixa umidade relativa do ar. Em relação à possibilidade de falta de materiais de construção e de mão de obra no mercado, tem-se que esta afirmação chega a ser desrespeitosa para com os consumidores. 

Ora, como se pode alegar falta de mão-de-obra e materiais de construção para concluir no prazo um empreendimento em curso, se a mesma empresa continua a lançar no mercado novos empreendimentos? Soa como um abuso a inteligência do consumidor, bem como de toda a sociedade. Ademais, é sobremaneira comum que as Incorporadora não enviam quaisquer tipos de relatórios informando sobre o atraso das obras e, ainda, os contratos de compra e venda não fazem menção a nenhuma cláusula penal em favor dos consumidores caso hajam fatos autorizadores da utilização do prazo de “carência”. Por todo o exposto, não há que se falar em legitimar o prazo de tolerância de 180 dias, muito menos na legalidade da extensão deste pelo dobro, conforme se verifica na prática.

ENTREGA DAS CHAVES É A EFETIVA POSSE DO IMÓVEL E NÃO SIMPLESMENTE A EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE”

O “Habite-se”, nada mais é do que um instituto de Direito Administrativo e Urbanístico não devendo ser utilizado para regular as relações de cunho consumerista. Tais questões relacionadas ao controle administrativo, como as condições gerais de um prédio inacabado, questões sanitárias, de trânsito e impactos de vizinhança é exercido pelo poder municipal através de licenças prévias.

No caso de construções edilícias, o artigo 44 da Lei 4591/65, dispõe:

Art. 44: “após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. 

 Assim, claro restou que: habite-se não é a entrega das chaves.

O “habite-se”, que as Construtoras fazem crer ser a “entrega das chaves” é apenas uma certidão da prefeitura atestando que a edificação está regular, necessário para o registro em cartório. Ocorre que após a concessão do habite-se, o condomínio tem apenas as condições de existir juridicamente, por meio da inscrição no cartório de imóveis. Isso não significa que, com o habite-se, as unidades autônomas já estejam individualmente prontas para a entrega ao adquirente.

  Assim, as Construtoras juntam aos autos a data da expedição do habite-se, para tentar se eximir da responsabilidade em decorrência do atraso de suas obras. Todavia, após a expedição do "habite-se" há o procedimento burocrático da averbação da construção da edificação, para efeito de individualização e discriminação das unidades, o que se ocorre apenas após vários meses.

 Nesse diapasão, somente é possível obter o financiamento da parcela referente a “entrega das chaves” quando da conclusão efetiva da obra, ou seja, quando há a devida averbação da construção e da individualização das matrículas das unidades autônomas.

 Cumpre ressaltar que entre a expedição do “habite-se” e a última vistoria, pode passar meses, o que reforça o entendimento de que somente com o “habite-se” nada muda para o consumidor, que precisa aguardar todo o restante do procedimento pelas Construtoras, para assim, finalmente, poder ter as tão sonhadas “chaves” entregues para que, assim, haja a posse e propriedade de seus apartamentos.

 O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo também não confunde a entrega das chaves com a expedição do habite-se. Nesse sentido, é o julgado:

COMPRA E VENDA - IMISSÃO NA POSSE – AÇÃO JULGADA PROCEDENTE - PRELIMINARES DE NULIDADE, ILEGITIMIDADE ATIVA E IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO AFASTADAS - Ré que não entregou no prazo previsto o imóvel em condições de habitabilidade - Entrega das chaves que, no caso, não se confunde com o "habite-se" - Autores que cumpriram a sua obrigação contratual (...) - Recurso improvido. TJ-SP Apelação Cível 994.05.094177-7, Relator(a): Fábio Quadros - Julgamento: 12/08/2010 - Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 25/08/2010

SEGUEM TRANSCRITOS DESPACHOS SANEADORES E DECISÕES ANTECIPATÓRIAS DE MÉRITO, EXTRAÍDOS DE DEMANDAS QUE VERSAM SOBRE O ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, PROCESSOS EM TRÂMITE NA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO-SP:

Despacho saneador, proferido pelo MM. Juiz Dr. Thomaz Carvalhaes Ferreira, titular da 7ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto-SP reconhecendo a prática ilegal de venda casada em relação a cobrança de taxa de intermediação-corretagem de imóveis adquiridos nos estandes de vendas das próprias construtoras:

VISTOS, em saneador. 1. Cuida-se de enfrentar as questões preliminares defensivas (fls. 136/138). Trata-se de relação de consumo sujeita ao Código de Defesa do Consumidor. Afasta-se a alegação de ilegitimidade passiva da vendedora (empreendedora) porque em tese a responsabilidade é solidária entre as partes supostamente causadoras de danos aos consumidores, independentemente da formalização contratual subjacente apenas com relação à empresa responsável pelo empreendimento (artigos 7º, parágrafo único, c/c 25, §1º, ambos do CDC). Neste tipo de contratação é evidente a parceria entre a empreendedora, a construtora e a imobiliária que supostamente intermediou a venda, todas solidariamente responsáveis pelas cobranças em tese indevidas, sem prejuízo do direito regressivo eventual contra parte alheia ao processo, pelas vias próprias, não se descortinando a intervenção de terceiro, medida contraproducente por ensejar abertura de outra discussão paralela, em detrimento da parte mais fraca da relação negocial, retardando o desfecho processual. Ademais, a lide não se restringe à repetição do indébito (corretagem), tendo a pretensão deduzida alcance superior a este tópico. O pedido é juridicamente possível e encontra respaldo no ordenamento, não sendo afetado pela suposta extinção contratual, cujos reflexos permitem a revisão do que pactuado, à luz das normas cogentes de proteção aos consumidores. Neste sentido colhe-se o ensinamento advindo do Egrégio Superior Tribunal de Justiça traduzido no julgamento do Recurso Especial relatado pelo eminente Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, parcialmente assim ementado: "(...) II - ... a demanda pode ser direcionada contra qualquer dos co-obrigados. A existência de solidariedade, no entanto, não impede que seja apurado, no caso concreto, o nexo de causalidade entre as condutas dos supostos responsáveis para concluir-se pela responsabilidade de apenas um deles"(RESP nº 402.356-MA julg. em 25/03/2003). Os autores possuem interesse de agir, com necessidade de ingresso em juízo manejando medida processual adequada aos fins colimados. Destarte, ficam rejeitadas as matérias prejudiciais ao exame do mérito, repelindo-se a denunciação da lide à empresa imobiliária apontada. A respeito, ainda, colhe-se o seguinte entendimento jurisprudencial: TJSP - AC nº 236.383.4/8 - 3ª Câm. - Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani - J. 28.05.02 - v.u. Extrai-se do V. Acórdão: "A inclusão da corretagem nas verbas que o ex-comprador recebe em reembolso pela rescisão do contrato poderá ser legalizada quando se prova uma complexa e íntima interação entre a construtora-incorporadora e as imobiliárias que gozam de exclusividade para intermediação das oportunidades em que, diante da cognição com garantia das provas e do contraditório, o Juiz reconhece uma regra de solidariedade entre essas empresas que exploram o ramo de vendas de apartamentos em construção. "... a vendedora e a imobiliária agem como se estivessem irmanadas no propósito de arregimentar clientes sem capacidade econômica para conclusão do longo regime de incorporação, o que proporcionaria vantagens com a fruição das quantias pagas de unidade revendida na fase pós-rescisão previsível. Também ocorre o fenômeno quando vendedora e imobiliária, cientes de que a incorporação não vai ser cumprida, lançam e vendem apartamentos na planta para desespero dos compradores que começaram a pagar as prestações, sem que o prédio suba, uma culpa manifesta. Em casos do gênero, considera-se que o ilícito contratual gera uma solidariedade entre as empresas que finalizaram a venda frustrada, pelo que a parte da corretagem entra no bolo das quantias restituíveis" (Fonte: RNDJ nº 35/162-164) destaquei. 3. DECLARO SANEADO O PROCESSO. 4. Pelo desinteresse das partes (expresso ou tácito), descarta-se a realização de audiência exclusivamente conciliatória (art. 331, §3º, CPC), sem prejuízo da tentativa ao início da instrução (art. 448). 5. Defiro a ouvida da testemunha arrolada pelo polo passivo (fls. 254), que deverá recolher diligências em 03 (três) dias, sob pena de preclusão ou apresentá-la independentemente de intimação, designando-se para tanto o dia 12 de dezembro de 2013,15:45 horas. 6. No mesmo prazo acima faculto rol testemunhal da parte contrária (justiça gratuita) e/ou ampliação, pena preclusiva. 7. Sem prejuízo, regularize o polo passivo sua representação processual (instrumento de mandato e atos constitutivos), sob pena de revelia (art. 13, CPC); no silêncio, reitere-se via postal com AR (48:00 horas). 8. Providencie a serventia judicial a correção da denominação do polo passivo, a fim de que passe a constar Ribeirão Niterói Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda”. 

Trechos extraídos de Sentença proferida pelo MM. Juiz Dr. Francisco Camara Marques Pereira, titular da 1ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, na qual, determina o pagamento de Indenização por danos morais e materiais- lucros cessantes- aluguéis, decorrentes do atraso na entrega de Imóvel.

"A propósito, o entendimento consolidado pelo C. STJ, tende no sentido de que é devida apenas indenização por danos materiais em casos tais, porquanto presumidos os prejuízos do promitente comprador.

No caso, portanto, houve mora contratual da ré com relação à entrega da unidade adquirida pelos autores, desde 1º/08/2011, materializando-se a partir de então o prejuízo material sofrido pelos autores em razão da indisponibilidade do imóvel, sendo o caso de se estabelecer uma indenização de forma equitativa e razoável para evitar o enriquecimento ilícito desta última.

O valor desta indenização deverá ser apurado em oportuna liquidação por arbitramento, levando em conta o valor médio de locação do imóvel objeto do litígio, ao longo do período em que subsistiu a mora com relação à entrega.

Na fixação do montante da indenização por dano moral, deve o magistrado levar em conta diversos aspectos, entre os quais: a situação econômica e a intensidade do sofrimento do lesado, a gravidade da ofensa, o grau de culpa e a situação econômica do ofensor e as circunstâncias dos fatos. Além disso, deve pautar-se segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade de forma a evitar o enriquecimento indevido de qualquer das partes, considerando que tal indenização deve ser medida pela extensão do dano, nos moldes do art. 944, do novel Código Civil. Não menos certo ainda o é, que tal reparação deve ter caráter compensatório para a vítima (ou sua família) e punitivo para o ofensor, de modo a desestimulá-lo a praticar novos atos lesivos da mesma natureza. Assim, tendo em vista as peculiaridades que envolvem o caso concreto e os pressupostos acima elencados, pondero que o valor da indenização deve ser fixado em R$10.000,00 (dez mil Reais), atualizados desta data".

Trechos extraídos de Decisão Antecipatória de Mérito proferida pelo MM. Juiz Dr. Thomaz Carvalhaes Ferreira, titular da 7ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto-SP, na qual, determina o afastamento da correção da parcela residual -condicionada à entrega do Imóvel com base no INCC, ou seja, concede o congelamento de aludida parcela desde a data contratualmente estabelecida para a entrega do empreendimento.

"Diante das razões de fato e de direito articuladas na inicial, instruída com documentos, estando presentes os requisitos do artigo 273, do CPC, defiro parcialmente a tutela antecipada, especificamente para afastar a exigência de atualização com base no INCC em relação ao saldo devedor contratual, à vista da alegação de não cumprimento do prazo de entrega do imóvel, sem incidência de juros ou correção monetária, à vista do depósito em garantia".

Trechos extraídos de Decisão Antecipatória de Mérito proferida pelo MM. Juiz Dr. Benedito Sérgio de Oliveira, titular da 2ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto-SP, na qual, determina que a Construtora realize reparos no Apartamento entregue com defeitos, sob pena de multa diária, bem como a inexigibilidade das taxas condominiais até que ocorra a efetiva entrega do Imóvel- em perfeitas condições de uso.

“Relação: 0233/2013 Teor do ato: Vistos. Cuida-se de ação revisional de contrato imobiliário com pedido de tutela antecipada. Às f. 209 foi determinada a emenda à inicial, para indicação da causa de pedir e do pedido em relação à ré Acer Consultores em Imóveis S/A. Às f. 210, foi relatado que “os Demandantes nunca tiveram contato com aludida Requerida.” Esse indicativo da causa de pedir torna manifesta a ilegitimidade passiva da ré Acer Consultores em Imóveis S/A. Na causa de pedir da exordial os Requerentes alegam a existência de venda casada praticada pela Imobiliária, a qual condicionariam a venda do imóvel ao pagamento de uma verba estabelecida a título de corretagem. Se a suposta beneficiária dessa verba de corretagem Acer Consultores em Imóveis S/A nem sequer participou da intermediação do negócio, tal como relatado na petição inicial, a legitimidade para responder por eventual repetição do indébito em decorrência de suposta prática abusiva na relação contratual é do fornecedor 1ª. e 2ª. Requeridas -, quem efetivamente cobrou e recebeu tais verbas, segundo narrado na exordial. Isso posto, indefiro a petição inicial, nos termos do art. 295, inciso II do CPC, em relação a Acer Consultores em Imóveis S/A. O caso vertente subsume-se, à toda evidência, à disciplina do Código de Defesa do Consumidor (cf. arts. 2º e 3º), de sorte que, sendo direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova a seu favor (art. 6º, VIII), forçoso é conceder parcialmente a tutela antecipada. Alega a autora que as partes celebraram contrato por meio do qual ré prometeu lhe vender o apartamento mencionado na inicial e que, apesar de ela, promitente compradora, encontra-se em dia com o pagamento das parcelas do respectivo preço, a ré não entregou o referido bem na data aprazada julho de 2012, conforme item 10 de f. 56, mediante prazo de tolerância 180 dias, conforme item 7.1 (f.76). Essa versão da autora, consumidora manifestamente hipossuficiente se comparado à ré, fornecedora e experiente incorporadora, além de verossímil, à luz do que ordinariamente acontece - a experiência demonstra que as construtoras e incorporadoras frequentemente atrasam a entrega da obra ou até mesmo deixam de entregá-la -, foram corroboradas pela documentação apresentada com a inicial, especialmente pelas fotos de f. 121/155, bem como mensagens de f. 156/179. Assim, cabe à ré comprovar que não ocorreu o alegado atraso ou que houve culpa exclusiva da consumidora ou de terceiro (cf. CDC artigos. 14, § 3º, I e II). Nesse sentido, aliás, a lição de Zelmo Denari, quando, comentando os artigos 12 e 14 do CDC, após esclarecer que um dos pressupostos da responsabilidade por danos nas relações de consumo é o defeito do produto ou serviço e que, via de regra, quem deveria produzir tal prova seria o consumidor, diz que “um dos princípios basilares do Código é justamente o da inversão do ônus da prova, previsto no inc. VIII do art. 6º, aplicável quando o juiz considera verossímeis as alegações do consumidor, segundo as regras de experiência. Destarte, milita em prol do consumidor essa presunção de defeito do produto e incumbe ao fabricante fornecedor desfazê-la, produzindo inequívoca prova liberatória. Da mesma sorte, quanto à ocorrência do dano e o quantum devido cumpre ao fornecedor demonstrar sua inexistência ou inconsistência, conforme o caso” (cf. “Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto”, Forense Universitária, 1997, p. 153 e 159). Assim, presente o fumus boni juris. Outrossim, a medida será ineficaz caso venha a ser concedida apenas na sentença, pois até lá a autoras ficará privada do uso e gozo pleno do apartamento que adquiriu para residir e tendo de arcar com o aluguel de outro imóvel, o que poderá lhe causar dano irreparável ou de difícil reparação. Assim, presente também o periculum in mora. Dessa forma, presentes os requisitos legais, de rigor a concessão da tutela antecipada. Posto isso, concedo a tutela antecipada para compelir a ré a, no prazo de 20 dias contados da intimação desta decisão, realizar todas obras e reparos necessários para solucionar as causas das infiltrações constantes do imóvel descrito na petição inicial, bem como integralmente os defeitos decorrentes destas infiltrações constantes das fotos de f. 121/154. A constatação de infiltrações ou defeitos no imóvel, a partir deste período, implicará multa diária no valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais). Diante da verossimilhança das alegações da mora, por parte da ré, quanto ao adimplemento de sua obrigação quanto à entrega do imóvel sem defeitos, declaro, em sede liminar, a inexigibilidade dos débitos condominiais desde novembro de 2012 até a entrega efetiva das chaves ou disponibilidade de entrega das chaves do imóvel, mediante a constatação de ausência de defeitos por parte deste produto – o que ocorrer primeiro (entrega efetiva ou disponibilidade das chaves mediante a correção dos defeitos). A cobrança dessas verbas condominiais, nesse período, implicará a repetição do indébito pelo dobro do valor cobrado. Cite-se, ficando a réu advertido do prazo de 15 (quinze) dias para apresentar a contestação, sob pena de serem presumidos como verdadeiros os fatos articulados na inicial, nos termos do artigo 285 do Código de Processo Civil. Servirá o presente, por cópia digitada, como carta de citação. Intime-se”.



COMISSÃO DE CORRETAGEM: PAGAMENTO INDEVIDO POR PARTE DO COMPRADOR (CONSUMIDOR), QUANDO ADQUIRE IMÓVEL NA PLANTA, DIRETAMENTE EM ESTANDE DE VENDAS.

Os consumidores, ao se dirigirem aos “Estandes de Vendas”, geralmente localizados nas intermediações de onde as obras são edificadas, a fim de adquirirem aquele empreendimento, em específico, acredita estar adquirindo o imóvel de funcionários da própria construtora, haja vista que mencionado local sequer há menção a alguma imobiliária que pudesse intermediar a venda, 

Com isso, o direito do consumidor à escolha foi violado, haja vista que ele não pode optar por querer ou não o serviço de corretagem ou, caso queira, escolher qual corretor deve auxiliá-lo, o que poderia, perfeitamente, ser feito por uma pessoa de confiança ou alguém que lhe cobraria um valor muito inferior ao praticado pela parceira da Incorporadora.

De acordo com a prática notória, incumbe as Imobiliárias o trabalho de intermediação de venda e assessoria dos imóveis. Tais categorias, na forma explicitada pela pragmática, evidenciam que o serviço de corretagem é contratado pelas Construtoras visando, tão-somente, os seus interesses!

Portanto, o interesse predominante no serviço de corretagem são das Construtoras e não dos compradores, ora consumidores.  Estes, na situação de futuros adquirentes de um imóvel, nada têm a ver com a divulgação e a captação de clientela.

Ademais, ante a impossibilidade de os compradores optarem pela contratação ou não de corretor e, se for o caso, escolher a pessoa que a auxiliaria, resta evidente a ocorrência de venda casada, prática repudiada pelo Código de Defesa do Consumidor.

Dessarte, , quem deve pagar a comissão, em princípio, é a pessoa que contratou o corretor para prestar-lhe assistência, no caso, as Construtoras. Nesse sentido decidiu o STJ no REsp 188324/BA (Rel. Min. Barros Monteiro. 4ª Turma. DJ 24/06/2002 p. 307, RSTJ vol. 159 p. 419).

Nesse sentido é o recente e nobre julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:

CONSUMIDOR. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES ILEGALMENTE COBRADOS EM DOBRO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

4. A cláusula contratual que transfere ao adquirente de bem imóvel a obrigação do pagamento da comissão de corretagem mostra-se abusiva, na medida em que fere a boa-fé objetiva, a função social dos contratos e a principiologia adota no Código de Defesa do Consumidor.

5. Inegável que, verificado o resultado útil do negócio jurídico de compra e venda, intermediado por corretor, é devido o recebimento da respectiva remuneração (art. 725 do Código Civil). Contudo, é ônus de quem contrata o serviço de corretagem, in casu, o vendedor do imóvel, o pagamento da comissão. Acrescenta-se o fato de que o custeio das despesas com corretagem não se enquadra entre os deveres secundários do comprador, estabelecidos pelo art. 490 do Código Civil. (Órgão: 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais íveis e Criminais; Classe: ACJ – Apelação Cível no Juizado Especial; n. Processo: 2013.01.1.002522-2; Apelante: JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S.A.; Apelado: LEILA KELI DA SILVA; Relator Juiz: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO).

                 Colaciona-se, também, julgado recente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, o qual expõe de forma clara e precisa a existência da venda casada quando a Construtora contrata a exclusividade de uma Imobiliária para realizar a venda de um empreendimento específico, repassando aos consumidores o ônus do pagamento das verbas de intermediação. Exatamente como no caso em tela:

Ementa: CONSUMIDOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM". COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DECORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1. ILEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM". REJEITA-SE A PRELIMINAR, EIS QUE A DISCUSSÃO ESTÁ INSERIDA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO ENTRE AS PARTES. (ACÓRDÃO Nº 695578, 20130710070739ACJ, RELATOR: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 1ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS DO DF, DATA DE JULGAMENTO: 16/07/2013, PUBLICADO NO DJE: 23/07/2013. PÁG.: 180)

2. É FATO PÚBLICO QUE AS CONSTRUTORAS CONTRATAM DIRETAMENTE CORRETORES DE IMÓVEL, COM OS QUAIS ELABORAM CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE PARA DIVULGAÇÃO DO EMPREENDIMENTO DE VENDA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS, INVIABILIZANDO, AO CONSUMIDOR, ALTERAR O CORRETOR DE IMÓVEL PARA ESCOLHER UM DE SUA CONFIANÇA, OU ESTIPULAR O PREÇO DA REMUNERAÇÃO PELO SERVIÇO PRESTADO.

 3. HOUVE A OBTENÇÃO DO RESULTADO PRETENDIDO PELO CONTRATO DE CORRETAGEM. ENTRETANTO, EMBORA RECONHECIDO O RESULTADO, HÁ EQUÍVOCO EM SE OBRIGAR O COMPRADOR/CONSUMIDOR A EFETUAR O PAGAMENTO, JÁ QUE O RESULTADO TAMBÉM FAVORECE, EM MAIOR PARTE, AO VENDEDOR, POIS A VENDA É COMPONENTE DE SUA ATIVIDADE EMPRESARIAL E LHE GERA LUCRO. A SIMPLES OBTENÇÃO DO RESULTADO ÚTIL NÃO É, POR SI SÓ, FATO CAPAZ DE ALTERAR A REGRA SOBRE O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DA REMUNERAÇÃO DO CORRETOR.

4. É DO CONTRATANTE (CONSTRUTORA) O DEVER DE REMUNERAR OS SERVIÇOS PRESTADOS PELO CORRETOR, SALVO ESTIPULAÇÃO VÁLIDA EM CONTRÁRIO.

 5. O RECIBO DE PAGAMENTO NÃO TEM O CONDÃO DE FAZER LEI ENTRE AS PARTES, OU DE ALTERAR A REALIDADE FÁTICA DO NEGÓCIO. COMPROVA, DE FATO, QUE O CONSUMIDOR FOI COMPELIDO A PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO PRÉ-REQUISITO AO NEGÓCIO PRETENDIDO, ENTRETANTO, NÃO DEMONSTRA QUE FOI O RESPONSÁVEL POR CONTRATAR O CORRETOR.

6. NO CASO, NÃO HÁ NOS AUTOS NENHUM DOCUMENTO QUE COMPROVE QUE O CONSUMIDOR/ADQUIRENTE TEVE CIÊNCIA DE QUE ERA DELE O DEVER DE REMUNERAR O CORRETOR... (TJ-DF - Apelacao Civel do Juizado Especial ACJ 20130110345367 DF 0034536-14.2013.8.07.0001 (TJ-DF).  Data de publicação: 16/08/2013)

O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele.

O artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor está calcado no princípio que veda o enriquecimento injustificado do credor, para tanto, faz-se necessário a demonstração da má-fé na cobrança, vale dizer, de que não houve engano justificável.

O Próprio Superior Tribunal de Justiça, em decisão recentíssima (08/08/2013) entendeu como abusiva a taxa de corretagem imposta ao comprador de imóvel na planta, bem como pelo direito ao ressarcimento em dobro do valor pago injustamente pelo consumidor: in verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - ART. 42, DO CDC - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.”

“(7)- Quanto à repetição em dobro do indébito, prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, a jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ é firme no sentido de que ela pressupõe tanto a existência de pagamento indevido quanto a má-fé do credor. A esse respeito, confiram-se, os seguintes julgados: REsp 871.825/RJ, Rel. Min. SIDNEI BENETI, DJ 23.8.10; REsp 910.888/RS, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJ 2.2.10; REsp 1.127.721/RS, Relª. Minª. NANCY ANDRIGHI, DJ 18.12.09; AgRg no REsp 922.730/RS, Rel. Min. PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), DJ 24.11.09; AgRg no REsp 734.111/PR, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 4.12.07.